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2021年一季度，全国商品房销售面积3.6万平方米，销售额3.8万亿元，比2019年1～3月分别增长20.7%和41.9%。持续回暖之下，中央与各地方楼市调控政策频发，从政策监管、土地调控到金融监管，都表现出了前所未有的决心，调控方式、力度及精准度均出现了显著升级。
2015～2021年3月百城新建住宅均价及环比变化 来源：中指院
据记者粗略统计，2021年以来，住建部先后13次派出督导组，分赴深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安等城市调研督导当地房地产调控工作。除上述城市外，宁波、嘉兴、深圳、武汉等城市各类楼市调控总计超过140次。
同策研究院高级分析师李霄霄对记者表示：“调控楼市的‘工具箱’相比往年已经极大地丰富，也更精准了。从早期全国统一的降准降息，到核心城市限购、限贷，再到上一轮市场周期中的‘限价、限售、土地端的熔断、摇号’等政策，再到近期热点城市针对二手房交易的延长增值税免征年限等，都成了常态化楼市调控工具之一。”
调控政策变迁 来源：中指院
人才购房政策步步收紧
4月21日，广州市连夜发文调控，通知明确将越秀区、天河区、白云区等9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年，并规定人才购房须提供连续12个月缴纳社保证明，不得补缴。
事实上，广州4月2日已经出台政策，规定通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。半个月连发两次政策，足见广州对“人才炒房”现象的严控。
从政策细则上看，限购与限售的同步推进显示了管理层在政策制定中的优化升级。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，“近期多地出现连续发文调控，说明各地政府意识加强，调控主动性增强，有助于及时发现政策漏洞，对于其他城市有积极的借鉴意义。”
对于区域间市场不均衡的城市，持续调整、精准打补丁的政策，更显示出平衡“调控”与去“库存”的智慧。
以南京为例，4月18日促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布通知，对2个月前全面放宽落户限制的浦口、六合、溧水、高淳四个区新落户人群购买商品住房限购实行限购。要求自最近一次落户之日起，两年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区（不含江北新区直管区）范围内购买商品住房和二手住房。
据同策数据显示，浦口、六合、溧水、高淳截至3月底库存分别为：208万平方米、101万平方米、83万平方米和60万平方米，区域库存总量在全市范围内排名靠前，尤其是浦口区，库存量超200万平方米，且浦口区的五桥和城南板块未来将有大批土地释放，库存压力将加剧。
同策研究院分析师方玉凤分析指出，“在此背景下，此次新落户人员只能在落户所在地购房，保障了落户人员的购房权益，打击一些借落户到南京市区炒房的现象。同时，人才政策叠加此次限购政策，吸附外地客户定向到四区购房，旨在降低外围区域的库存压力。”
另一座热点城市杭州，也从4月9日开始限定杭州高层次人才购房，无论单身还是家庭，都必须遵循现行限购政策。这意味着单身人才不再拥有购买二套房的资格，人才家庭则必须满足落户5年的要求。
调控政策向地级市、县级市渗透
今年以来，长三角、广东港澳等东部沿海地区的热点城市楼市热情明显升温，并且热度不断向三四线城市甚至县城蔓延。据国家统计局最新数据，3月份70城市中，二三线城市二手房价格指数环比分别上涨0.4%和0.3%，同时三线城市的二手房出现了涨幅扩大趋势。
长三角中的浙江，是县市出台调控最多的省份。衢州市下辖县级市江山市和开化县，在4月份出台了新的楼市调控政策，对土地限价、商品住宅限售、预售制度等方面进行了严格限定。
此次江山市新政规定，土地出让前应明确该住宅自网签备案之日起5年内不得转让，与衢州市限售政策达成了同步。对此，严跃进指出，过去很多城市的限售针对房屋交易环节，而现在江山市前置到拿地环节，这样使得限售政策不光对购房者有震慑力，对于房企拿地也是有震慑力的，有助于减少地块炒作。
2020年至今百城主要城市群二手房价格环比变化 来源；中指院
此前金华、义乌、丽水、永康等地的调控，也大多因疫情后的复苏，房价、地价均强劲反弹，出现过热风险，从而触发了调控。
但长三角的热度一如既往，高溢价地块和地区地王频繁出现，4月14日金华周边的兰溪金角路南侧B-2#地块，经过477轮激战，以溢价率88.9%、成交总价10.11亿元、楼面价9633元/平方米打破了多年土地成交纪录，市场人士均认为，如果热度持续高涨，长三角经济发达区域的调控政策可能会频繁发生。
成都此次房地产新政在金融、土地、房地产市场等多维度综合施策，在保障居民合理住房需求的同时，对扰乱市场秩序的行为进行精准纠偏与堵漏，清晰地向开发商、购房者传递出了稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。
2020年以来全国高价地成交宗数 来源：中指院
多地法拍房纳入限购
政策的补丁越打越细，继2017年北京法拍房实施限购之后，上海也在2021年初悄然将法拍房列入限购范围。这是上海法拍房首次被纳入限购范围，数月后，杭州、合肥、成都等地接连跟进限购法拍房。
最新消息是，4月21日，楼市调控标兵长沙也宣布将司法拍卖房纳入限购。严跃进表示，“这意味着长沙开始了对房源炒作的管控。”
“此次长沙虽然没有明确发文，但其实和此前上海类似，在具体的司法拍卖房房源中，会明确限购的相关条款，所以可以理解为是政策收紧的导向。从实际情况看，长沙这两年房地产调控总体到位，但一些司法拍卖房因为不限购，也出现了价格炒作等现象。政策进一步表明了依然从紧从严的导向，预计后续全国其他城市在司法拍卖房方面也会有收紧的动作。”严跃进说。
严查违规信贷流入房地产市场
2020年末，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
2月，多城市上调了中小银行的房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限，提高的幅度在1～2.5个百分点不等，各地调整的指标类型亦有所不同。
中指研究院报告指出，一方面，在“房住不炒”的定调下，当前政策充分体现了因城施策的灵活性，各地根据实际情况合理调整上限；另一方面，中小银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限的提升亦有利于保障合理购房贷款的发放，保障刚需群体置业需求。预计短期内将有更多省市出台相关政策，引导市场预期的稳定。
随后，一线城市及多个热点城市开展了违规信贷严查工作，仅3月份，深圳、广州、上海、北京、杭州密集开展专项检查。据中指研究院不完全统计，目前上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作，查出主要存在四类问题，包括贷款资金用途违规，部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场，首付款来源核实不审慎，少量首付款资金来源为非自有资金等。目前，各银行正制定整改方案。
广东省各银行机构开展自查，发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元，共有305户被罚。针对上述违规现象，银行机构对违规贷款将进行终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等处理。
北京银保监局辖内银行对2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%，其中部分涉及银行办理业务不审慎，部分涉及借款人刻意规避审查。
3月26日，银保监会、住建部、人民银行联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理、加强贷款抵押物管理、加强贷中贷后管理、加强银行内部管理等方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。同时要求进一步加强中介机构管理，建立违规行为“黑名单”，加大处罚问责力度并定期披露。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱表示：“经营性贷款流入房地产市场隐患重重，加大了房地产市场的杠杆，不利于房地产市场的平稳健康发展。”
近期，多地房贷收紧的声音不绝于耳，有些地方的二手房贷款申请甚至“排到明年”。
克而瑞监控的30个重点城市中，半数以上城市新房放贷额度紧张，放款周期较上半年持续拉长，七成以上城市的房贷利率较上半年均有不同程度上调；二手房贷款方面，调研的23个城市放款周期基本在3-6个月，六成以上城市近乎“停贷”。
58安居客房产研究分院院长张波告诉《每日经济新闻》记者，目前多地房贷收紧，受到“房贷两道红线”和“楼市成交持续上涨”两方面因素影响。未来房贷是否会放松，还要看市场成交量的变化情况而定。
多地房贷额度紧张，放贷周期延长
近几个月以来，多地银行房贷额度紧张、放贷迟缓已是不争的事实。尤其是一线城市，房产贷款十分紧张。
《每日经济新闻》记者从上海各大商业银行了解到，虽然贷款没有停止，但审批和放款周期已经明显拉长，短则3个月，长则半年。而且从7月24日起，上海首套房贷利率从4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。
据此前央视财经报道，北京有购房者在申请房贷时被告知“贷款额度紧张”，具体放款时间不确定。甚至有人被银行通知“明年再来”。
据了解，广州商业银行近期也上调了房贷利率。根据最新的LPR报价，目前广州地区主流首二套房贷利率分别为5.85%以上和6.05%以上，远高于其他一线城市。同时，放款时间延长。广州部分银行从网签到放贷差不多要3-4个月时间。
热点二三线城市的房贷情况也不轻松。贝壳研究院数据显示，从今年6月放款周期来看，72个重点城市中，有46个城市房贷放款周期延长。
《每日经济新闻》记者注意到，近期杭州、武汉、长春、郑州、昆明、南宁、合肥、重庆、东莞、惠州、佛山、长沙、济南等城市均出现二手房停贷或部分停贷现象，不少城市的房贷利率也出现多次上调。
据记者了解，苏州的首套首贷利率升至5.9%-6.0%，二套房（贷款未结清）利率多数已破6%，且多家银行的放款条件中对征信要求十分严苛。
南京的首套房贷利率更已经达到5.95%，直逼6%大关，二套房贷利率最高已达到6.15%。当地的工行、农行、交行、华夏等银行，被曝均因额度紧张首套房停贷，“在南京、合肥，申请房贷排队都到了6个月以后，很多银行还无法确定放款周期。”一位银行工作人员告诉记者。
克而瑞调研的30个热点二三线城市信贷情况显示，多数城市暂未感知到信贷放松带来的影响，前期积压的贷款申请也未得到集中放款。
此外，整体房贷利率仍延续上行走势。据克而瑞调研数据，今年9月全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23BP，二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29BP。苏州、衢州、太仓、信阳、驻马店、南宁、桂林等首套房贷款利率已经高达6%以上，半数以上城市放款周期较上半年均有了不同程度的延长。
同时，房贷整体审核也更加严格。如南宁、泰州、丽水等地，买房均需严格审核客户资质，包括首付资金来源，个人还款能力等多项内容。
总体来看，目前3-6个月的放款周期已成为常态，如山东临沂、济宁、菏泽等地的放款周期高达半年以上；苏州、泰州、盐城等地的信贷端全面收紧，放款时间不定。
楼市成交量下滑，房贷或将放松？
商品房销售额快速上涨也是导致各地银行房贷额度紧张的重要原因。张波告诉《每日经济新闻》记者，“虽然7、8月份楼市成交在下滑，但因为集中供应的关系，今年上半年新房成交量非常多。”
国家统计局数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积为8.9亿平方米，同比增长27.7%；商品房销售额为9.3万亿元，同比增长38.9%。二手房方面，据贝壳研究院数据，上半年二手房市场交易量比去年下半年增长12%，新房交易额创2016年以来同期最高。
央行发布的《2021年上半年金融统计数据报告》显示，上半年人民币贷款增加12.76万亿元，同比多增6677亿元。其中，住户部门贷款增加4.58万亿元。特别是，基本可以视作房贷的住户部门中长期贷款增加3.43万亿元，相比去年上半年增长22.5%。
值得注意的是，上半年住户部门新增中长期贷款占新增人民币贷款总量约26.9%，相比2020年同期上升约3.7个百分点。也就是说，26.9%的房贷占比，远远超过了“两道红线”中，对小银行17.5%的房贷比例限制，甚至也大大超过了对中等银行的20%房贷比例限制。
9月10日，招商银行方面在回复投资者“这一次二手房贷款额度收紧导致贷款无法下放的原因”时表示，年初以来，为进一步落实房住不炒，不少房地产火热的城市进一步加码了房地产限购、限贷等政策调控。同时，受监管部门房地产贷款集中度等影响，大部分银行适当收紧了房地产贷款投放力度，但总体来看依然能够满足刚需人群的购房信贷需求。
虽然近期有市场消息称“下半年货币政策将向宽信用转向，推动银行加码信贷投放”，不过克而瑞调研结果显示，截至目前，多地银行尚未加大贷款投放额度。
“下半年，一些城市的成交量可能下滑，放贷量可能会有一定程度放松，会优先保障一手房房贷的放贷，发放节奏相对稳定。”张波表示。
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