近期网上关于“房地产中介的风险防范”这个话题很是火热，主编也是针对房地产中介的风险防范寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。
骆训文
房地产交易中，买卖或租赁双方要注意防范各自的风险，同样，作为房地产中介公司也应注意防范自身的风险。
一、托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险。
当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金?
以托管的定金为例，如无特别约定，一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是：卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。但在交易过程中发生一方违约时，未达到合同约定的放定条件时，是否应该退还守约方?
买方认为应该退还给买方，其理由是：如果卖方违约应该双倍返还定金，而托管在中介公司处的定金属于自己实际缴纳，中介也不可能将其交给卖方，故应退还给买方。
卖方认为应该交还给卖方，其理由是：如果买方违约，则上述定金自然应该交给卖方没收;如果卖方违约，也不能放给买方，因为卖方已经向买方开具了定金收据，中介公司又向卖方开具了定金托管收据，因此托管的定金已经属于卖方所有，即若是卖方要双倍返还定金给买方，也应由买方向卖方直接主张，中介公司无权将属于卖方的钱支付给买方。
同时，摆在中介公司还有一个更重要的问题是，中介公司是否充分证据证明哪一方违约。
因此，在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时，法院依据证据情况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符，由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方”时，不时会被法院判定中介公司与“违约方”承担连带赔偿责任。
为此，为减少中介公司的风险，中介公司在无证据证明任何一方违约的情形下，最好的做法就是——谁都不放，既不放给卖方，也不放给买方，当然也不去抵扣佣金，直到双方纠纷经法院或仲裁机构最后裁判、或双方向中介公司提交约定定金归属的解除协议为止。
二、中介服务费支付和计算的佣金风险。
常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称“跳单”)产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方违约导致交易不成引起的中介服务费支付和计算纠纷等。
买卖(租赁)双方通过中介公司提供的服务后，发生跳单、违约情形不付佣金时，前章已详细阐述，在此不再重复。本章仅主要论述佣金和必要费用的计算时，应注意如下事项：
1、合同或承诺书中无论买卖双方均应约定不少于佣金20%的必要费用的金额，防止一方违约(不排除卖方违约)时，中介公司在无法收取佣金时，向违约方收取多少金额的必要费用没有合同依据。
2、对于佣金支付时间和条件，最好不要随意添加不可预测或不可控制的附加条款。比如有业务员在合同中约定，如卖方在6月1日前无法收到全部楼款，则不必支付中介佣金，结果由于当时银行信贷收紧导致贷款审批迟延，致使卖方在6月3日才收到全部楼款，买方因此拒付佣金。中介为此诉诸法院向卖方追讨佣金最终也未获法院支持。
三、房屋买卖或租赁合同无效的标的风险。
这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;房屋被列入拆迁范围，卖方房产证尚未办出等，导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果，从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院，并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。
四、一方违约交易无法履行的履约风险。
如买卖或租赁一方违约导致交易无法履行时，若发生诉讼常常会把中介公司列为第三人，此时中介公司应注意：
1、中介公司是否也存在违约情形，如是否有逾期放定、逾期赎楼、丢失重要文件资料等情形，中介公司的违约是否与一方的违约存在因果关系，如不存在中介公司一般不会承担法律责任。
2、中介公司应及时发送履约催告函、告知函等文件，并注意保留一方违约或守约的相关证据，以保护履行方，同时也是防范自身风险。
五、房屋被查封、无法赎楼、无法办理按揭等交易风险。
如果因上述客观或非主观故意的原因导致交易无法进行是，中介公司应注意：
1、看是否能够尽量采取补救措施，使交易继续进行。
2、若实在无法进行，做好买卖双方的沟通、解释工作，促使双方解除合同，化解纠纷，以便另寻其它交易的机会。
3、交易时中介公司应尽到谨慎审查义务，如及时查档，及时询问并打印卖方还贷清单、买方房产及信用状况，以免承担赔偿责任。
六、员工做私单、吃差价、挪用资金甚至卷款潜逃等内部管理风险。
中介公司中特别是关外、特别是租单，做私单现象可谓屡禁不绝，对于吃差价现象由于都是签订三方合同，买卖租赁价格比较透明，但是通过多收佣金的方式吃差价也并非个别，同时员工特别是经理挪用资金甚至卷款潜逃的现象也偶见报端。对于此种员工内部管理问题，我们认为：
1、公司管理均应规范，建立健全相应规章制度，
2、规范业务流程，不断修正科学完善的业务电子数据系统。
3、加强监督机制、包括内部监督和外部监督，特别是外部监督。
4、收放款时，要求不能仅看收据，还应详细对照合同，包括双方买卖合同、资金托管协议、补充协议等。
5、加强备用金管理，文员、区经等分行账务除作账面核查外，应定期或不定期对合同、单据等作抽查或全面检查。
6、严格制止业务员打白条，控制外用收据的管理，在公司分行或相关合同上出具严禁业务员向客户打白条的提示文字，并公布举报方式和欢迎客户举报。
7、加强业务部门财务知识的培训、法律意识的培训、职业道德的培训。
七、操作无房地产证单、阴阳合同、三方私下合同等的行政处罚风险。
首先要说明的是，近年来，深圳陆续出台一系列关于房产中介的规范性文件，虽然对规范房产中介服务市场起到作用，但这些规范性文件具有浓厚的行政色彩，且有些不具有严格意义上的法律效力，都只是从行政上管理规范房地产中介活动。民法通则和合同法可以解决房产中介合同纠纷的许多问题，但对居间合同的规定条款却十分有限，难以应对日趋复杂的房产中介纠纷案件。
但是，规范中的有些“高压线”中介公司如果触范，则会有较严厉的后果，如网站公示、列为不诚信“黑名单”、锁公司系统无法打印国土局正式合同等。中介公司应予以避免，并特别注意：
1、坚决不操作无房地产证的单。
2、约定阴阳合同的《价格变更确认书》上中介公司不在其上面盖章签字。
3、不签订手写的三方合同，即只让买卖双方签订房地产买卖合同，再签订三方资金监管协议。
1、风险的定义：
风险是指系统因系统本身和环境条件的不确定性，而引起的系统实际产出与预期目标产出间偏离的可能性。
2、风险三要素关系
风险因素——指能产生或增加损失频率和损失程度的要素，风险因素的增加会导致风险事故发生的可能性增加，是风险事件发生的潜在原因，是造成风险损失的间接和内在的原因。 。
风险事件——指造成损失的直接原因或外在原因，只有通过风险事故的发生，才能导致损失，风险事件是损失的媒介物。
3、
风险因素可分为：
A、实质风险因素（有形的物质条件）；
B、道德风险因素（无形的，一般为恶意的、不良的和故意的）；
C、心理风险因素（无形的，一般为主观上的疏忽、过失或无知）。
损失分为：直接损失和间接损失。
A、直接损失：风险事件对标的的本身所造成的破坏事实。
B、间接损失：由于直接损失发生所引起的破坏事实，包括额外费用损失、收入损失和责任损失。
4、风险的分类
按风险性质分：静态风险、动态风险。
按风险的涉及范围：基本风险和特定风险
按风险产生原因：自然风险、社会风险、经济风险、政治风险
按潜在的损失形态分：财产风险、人身风险、责任风险（赔偿责任）
5、《中央企业全面风险管理指引》
第3条 本指引所称企业风险，指未来的不确定性对企业实现其经营目标的影响。企业风险一般可分为战略风险、财务风险、市场风险、运营风险、法律风险等；也可以能否为企业带来盈利等机会为标志，将风险分为纯粹风险(只有带来损失一种可能性)和机会风险(带来损失和盈利的可能性并存)。
6、 风险识别的过程
1）确认不确定性的客观存在；
2）建立初步清单；
3）确立各种风险事件并推测其结果；
4）制订风险预测图；
5）进行风险分类；
6）建立风险目录摘要。
7、程序子系统
风险识别（哪里有风险；产生根源等）；风险估计（概率；损失大小）；风险评价（影响；成本-效益分析）；风险决策（风险管理措施；方案选择）；风险处理（风险管理计划；组织实施）；检查总结（监督检查协调；总结经验教训）。
7、 方法子系统
风险识别的方法：专家调查法、故障树法、流程图分析法、保险调查法、保单对照法、现场视察法、财务报表分析法等
风险估计的方法：主观估计法、客观估计法、损失估计法、盈亏平衡分析、敏感性分析、蒙特卡罗法、相关效应估计法
风险评价的方法：成本-效益分析、调整折现率法、肯定当量法、模糊综合评价
8、 房地产开发中的风险
1、投资决策阶段的风险；
开发区域与风险、开发物业类型与风险、开发时机与风险
2、土地获取阶段的风险；
土地风险；市场风险；征地安置风险；筹资风险。
3、项目建设阶段的风险；
招标模式与风险、承包方式与风险、承包合同风险、自然条件风险、工期拖延、项目质量、开发成本风险、施工索赔风险
4、租售管理阶段的风险。
销售时机风险、租售合同风险、自然灾害风险和意外事故风险。
9、 施工索赔风险
业主的行为潜在着索赔机会；业主代表的行为潜在着索赔机会； 设计变更潜在着索赔机会 ；施工条件与施工方法的变化潜在着索赔机会 ；国家政策法规的变更潜在着索赔机会；不可抗力事件潜在着索赔机会；不可预见因素的发生潜在着索赔机会；合同条件的缺陷潜在索赔机会；分包商违约潜在着索赔机会
10、工程项目风险估计的内容
1）风险事件发生可能性的估计； 2）风险事件后果严重程度的估计； 3）风险事件影响范围的估计；4）风险事件发生时间的估计；
11、风险评价的目标与风险评价决策的任务：
目标：
判断风险管理措施经济上是否可行；
判断项目风险程度是否在企业风险管理目标之内；
选择符合企业管理目标的最佳开发方案。
任务：
建立客观、科学的评价指标体系；
选择适当的评价方法，计算各个评价指标值；
选择综合评价方法，进行综合评价决策。
12、 风险不定的时候，可以采用“不可行率”比较风险的大小。
不可行率，即：
P（收益R<基准收益率L）
=P[（R-收益期望R0）/标准差D）<（L-收益期望R0 ）/标准差D]
=P[（R-R0）/D<（L-R0 ）/D]
=P[X <（L-R0 ）/D]
=1-P[X <（R0- L ）/D]
=1-Φ [（R0- L ）/D]
《山东省房地产销售管理办法》自 2021 年 7 月 1 日起正式实施。该办法主要规定了房地产销售方面的责任、义务和行为规范，强化了对开发商、经纪机构等销售主体的监管。
《山东省房地产销售管理办法》主要规定了以下方面的内容：销售主体的资质管理、商品房销售预售、合同及交易规范、广告宣传和信息公示、投诉处理等。其中，重点关注的是开发商履行责任、经纪机构承担义务等方面的规定。在开发商方面，办法明确规定了开发商应当履行的责任，包括开发建设符合国家规划要求和建设标准的房地产项目，制定合理的销售计划和房地产商业管理计划，按照国家和省有关规定签订商品房销售合同等。此外，开发商还要对其销售人员进行培训和管理，严格执行各项规定，并对其销售行为承担相应的法律责任。在经纪机构方面，办法明确规定了经纪机构应当承担的义务，包括确保其从业人员持有合法有效的从业资格证书，建立健全内部管理制度、风险控制机制和投诉处理机制，定期公布销售房源情况等。此外，经纪机构还需要对其从业人员进行培训和管理，并对其从业行为承担相应的法律责任。
什么是商品房预售？开发商能否擅自取消预售合同？商品房预售是指尚未竣工或尚未取得预售许可证的房地产项目已经开始向购房人预售房屋的行为。根据《山东省房地产销售管理办法》的规定，开发商必须先取得预售许可证，才能进行商品房预售，如果开发商未取得预售许可证就进行预售，涉嫌违法行为。开发商一旦签订了预售合同，就应该按照合同内容履行自己的义务，不能擅自取消预售合同。如果开发商擅自取消预售合同，将会承担相应的法律责任。
《山东省房地产销售管理办法》的实施，对于保护购房人的合法权益、规范房地产市场秩序具有重要的意义。作为房地产销售主体，应该严格遵守各项规定，提高自律意识，切实履行自己的责任和义务。购房人也应该加强风险意识，理性看待商品房预售信息，避免出现不必要的经济损失。
法律依据：
《山东省房地产销售管理办法》第十四条 商品房预售应当依法取得商品房预售许可证，并签订预售合同。商品房预售许可证有效期自发证之日起不超过 2 年。
在授权销售管理过程中，需要经常进行调整，这就是通常所说的管理艺术所在，在没有经营管理报表体系支持下，就真要凭借最高管理层的管理直觉和管理艺术水平了！
1、什么是楼盘销售控制
在整个楼盘营销过程中，应该始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。此即为销售控制。
当然业内还有一种的简单定义，就是先把各销售单元分成三六九等，根据预判分期推出部分，再根据去化，得出下次推出的各类销售单元比例。要求留下可升值的好户型，准备涨价。但是这种划分带有强烈的感性成分，什么时候是导入期、公开期、强销期、持续期、收盘期，全凭个人经验，带有相当大的销售风险，因此多数是一些入行不久的策划人员做法，成熟的开发商一般不会采用。
2、销售控制产生的背景和作用
销控是实现项目利润最大化的捷径。房产与其他消费品不同，它的生产周期很长，市场需求变化后供给是不可调节的，只能以销控来实现微调。一个项目开盘即一抢而空不是一件好事，只能说明定价偏低，开发商没有得到最大的销售收入，所以要控制好销售节拍，在先导期、开盘期、强销期、收盘期各安排合理的供给比例，每个期间内供应的销售量在面积、朝向、楼层中保持一定大小、好坏、高低的比例，实现均衡销售。如果一个项目的市场需求把握不准或是规划设计不科学，那么能够挽救项目的就只能是营销策划和销售控制了，房产关乎人的终极需求，影响的因素太多，市场需求把握不准的几率很大，且建筑结果是不可调整的，那样销售策划和销售控制就成了影响开发商生存的核心能力因素之一了。
有关“房地产中介的风险防范”的话题介绍，今天主编就给大家分享完了，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！