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房地产企业汇算清缴需注意哪些
相对于其他行业来说,房地产行业有其特殊性,其所得税汇算清缴也相对繁琐.在所得税汇算清缴时,房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外,还应注意以下几项特殊事项:
一.视同销售行为如何确认收入
企业将自主开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售.于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现.
确认收入(或利润)的方法和顺序为:
1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;3.按开发产品的成本利润率确定(成本利润率不得低于15%,具体比例看税局的).
二.筹办期业务招待费等费用如何处理
根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(2012年国家税务总局第15号公告,企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额,计入筹办费,按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》(国税函[2009]98号)第九条规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除.
三.配套设施成本是否可准予扣除
企业在开发区域内建造的会所、电站、物业管理场所、水厂、热力站、幼儿园、文体场馆等配套设施,如果属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费准予扣除;如果属于营利性的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,或产权归企业所有的,应当单独核算其成本.除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理.
四.公共设施建造成本如何扣除
在开发区域内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设,完工后有偿移交的,国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本,抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额.
汇算清缴应报哪些资料?
1、企业所得税年度纳税申报表(A类)
2、财务报表
3、计税成本对象确定专项报告(税务总局公告2014年第35号)
房地产企业应就已完工产品成本对象确定原则、依据,共同成本分配原则、方法,及开发项目基本情况、开发计划等出专项报告,在产品完工当年企业所得税年度纳税申报时,随同《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关.
4、年度申报时,企业须出具完工产品实际毛利额与预计毛利额间差异调整情况报告
5、税务机关批复、备案事项确认相关文书
6、税务机关要求报送的其他资料.
房地产企业汇算清缴需注意哪些?
（一）关于每季度预交。根据国税函[2008]299号文，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整。
（二）关于开发产品何时为完工计交所得税。根据国税函[2010]201号文，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续。
当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。
扩展资料：
实施的影响：
新企业所得税法及其实施条例已于2008年1月1日起施行。与原税法相比，新税法在很多方面有突出的变化。国家税务总局所得税管理司有关负责人最近在接受记者采访时说：“从长远来看，新税法对内、外资企业会产生六个方面的积极影响。”
一是使内、外资企业站在公平的竞争起跑线上。新税法从税法、税率、税前扣除、税收优惠和征收管理等五个方面统一了内、外资企业所得税制度，各类企业的所得税待遇一致，使内、外资企业在公平的税收制度环境下平等竞争。
二是有利于提高企业的投资能力。新税法采用法人所得税制的基本模式，对企业设立的不具有法人资格的营业机构实行汇总纳税，这就使得同一法人实体内部的收入和成本费用在汇总后计算所得，降低了企业成本，提高了企业的竞争力。
新税法采用25%的法定税率，在国际上处于适中偏低的水平，有利于降低企业税收负担，提高税后盈余，从而增加投资动力。新税法提高了内资企业在工资薪金、捐赠支出、广告费和业务宣传费等方面的扣除比例。
百度百科-企业所得税
一、预售收入可作为广告和业务招待费计算基数
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）
（一）企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
（二）企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。可见，销售（营业）收入是计算广告费、业务宣传费和业务招待费的基数。
（三）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。
二、预缴的税费可以税前扣除
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）
（一）纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（二）纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
（三）纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补，具体办法由各省、自治区、直辖市地税局根据当地情况制定。
（四）企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
三、部分预提费用可以作为计税成本对待
《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》（国家税务总局公告[2011]第34号）
（一）企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证。
（二）除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：
1．出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。
2．公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
3．应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
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