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一、我国房地产市场现状
目前，中国房地产业受经济环境、政治法律、社会文化和技术环境等方面的影响产生了巨大变化，从20多年的房地产业发展历程来看，房地产行业逐渐进入了规范化、制度化的道路。国家的宏观调控和相关政府部门的监管力度也日益有章可循，全国范围内已基本建立起了较为完善的行业规范。另外，尽管我国经济已出现全面的复苏和走稳迹象。但从中央到地方的高层和业内人士仍然明白。在地方政府的考核机制和就业困境未得到根本改观以前。房地产业的支柱性地位仍不可动摇。环论是城市化建设和国民经济持续发展的需要，还是解决低收入人群的居住保障，都还离不开房地产。可以确信，当前及今后相当长的一段时期内，房地产业仍将是我国国民经济发展中的重要支柱性产业．是我国人民居住生活水平不断提高和财富增长的最重要的途径之一。
二、房地产行业的外部环境分析
1、经济环境对房地产的影响
经济周期：经济周期情况决定了房地产的有效需求，房地产市场的有效需求受到消费者的实际购买力的限制，房屋的销售情况取决于消费者的购买能力。从需求和成交看，预计2010年部分一二线城市交易量受房价预期上涨和供应不足影响会下降，但多数城市特别是三四线城市，由于房价绝对水平和涨幅较低，交易量仍可能增长。若政策引导得当，商品房消费将回归理性，全国总的销售量会比较平稳
国民收入水平和趋势：国民的收入水平决定了房地产需求的档次，收入的趋势决定了未来房地产发展的方向和速度。2010年全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。这意味着人们有更多的钱投入到房地产市场。
通货膨胀率：在经济发展过程中，通货膨胀与通货紧缩交替变化，必然会周期性地影响房地产投资的预期回报率，从而影响房地产市场的周期波动。例如，人民币升值和通货膨胀的预期也强化了人们对住房保值增值的预期。
成本：成本决定了房地产商的底价，虽然成交价格受供求关系的影响，但行业的成本决定了长期可接受的价格。虽然受国家政策影响，目前房价价格下降，但房地产开发商出于自身的利益考虑和对未来的发展预期，不希望房价下降。
城市化进程：城市化进程的影响因素包括人口增长，城市基础设施建设和交通运输业的发展。城市化进程对地价上涨和房地产业的发展具有强烈持久的作用，也影响到各类房地产业长期趋势。我国目前阶段加速城市化进程仍是拉动我国经济增长、保民生和维护社会稳定的重要支撑．而房地产业仍是支撑我国城市化进程持续推进的最重要也是最为显著的产业。
家庭收入和支出结构：家庭收入是影响住房消费的最重要的因素。没有一定的家庭积累和家庭收入，根本无法进行住宅消费；家庭支出结构对家庭住房消费能力和意愿有很大的影响。
2、政策法律环境对房地产的影响
住房政策：住房制度的改革主要指国家和政府在住房方面的投资政策和住房分配政策的变化，这将对房地产企业产生巨大的影响。例如2011年1月26日，国务院常务会议研究部署了进一步调控房地产市场的各项工作，出台了新的八条政策，主要内容有加大保障性安居工程建设，调整供给结构，限制高档房，增加中低型住房。 ? 财政政策：财政政策包括财政收入政策和财政支出政策。前者主
要通过调节与房地产有关的税种与税率来控制房地产市场的运行，后者作为房地产市场的参与者，以自身的支出总量和结构影响房地产市场的总量和结构。例如，新的八条政策中的降低地价，征收物业税，从源头控制房价，
货币政策：货币政策对房地产市场的调节主要是通过利率工具，以控制银行对房地产业的信贷投向和信贷规模。利率对房地产市场的影响分为供给和需求两个方面。供应方面是影响房地产开发商的财务费用，需求方面主要是影响按揭利率和按揭比例。例如，国家调整完善相关税收．强化住房信贷等等。
产业政策：政府调节房地产业的产业政策工具包括：建设项目结构控制，政策性资金控制。上市政策，外资投向引导等。
土地政策：土地资源短缺成为房价上涨的主要因素。同时，促使城市发展向城郊扩展。所以国家颁布相关政策，土地政策对房地产开发的影响主要从以下三个方面来分析：土地供给政策，补地价和土地补偿费的规定，土地出让方式。
3、社会文化环境
人口统计：与房地产有关的人口统计主要包括：人口总量与人口增长，人口的年龄结构，人口的地理迁移，家庭规模与结构。现如今，城市居民每个家庭只有一个孩子，必然影响房子数量和卖房结构。
生活方式：生活方式的变化将直接导致对房地产产品需求的变化。工作和休闲的方式：工作与休闲方式的变化，改变了传统的办公与生活的区分，由于信息的快速发展，使得在家办公成为可能，并因此对住宅的通信设施提出了更高的要求。所以，随着人们的健康意识逐渐增强，人们花钱是希望得到绿色、环保、节能、智能化等适合人居的住所。
教育水平：由于我国在高等教育上取得的长足发展，我国的高知阶层迅速扩大。这一群体与普通居民相比，对住宅有着特殊的要求。一个人要实现自我价值，教育是实现他的最好方式。对于广大的房地产商来说，把学校教育纳入小区楼盘规划，提供相当多的学位，不仅可以解决业主的教育需求，而且可以提高小区的文化品味。从全国各地情况下，业主挑选精品楼盘，除了满足正常的居住需求，如追求高尚生活外，大部分人是为了给子女挑选就学的学校。
消费习惯：不同种族，地区，国家人们的消费习惯差异很大，也会对住宅的需求产生影响。
现在在一二线城市买个房将近百万，让许多人们望而生畏，无力支付，人们常说房价高的要命买不起，虽然房价昂贵，但是在大城市里，许多人宁可背负巨额贷款分期付款也要购买房屋，只要有开发商卖房，绝对是十分抢手，人们急着要。因为人口多，人流量大，在一二线城市买房，更容易落户，为了孩子的户口，为了自己的发展前途，所以咬咬牙背负贷款，也要买房子，房价也是一涨再涨，但仍旧是供不应求。
不论是大城市还是小县城，现在所面临的问题都是持续的发展。大城市已经通过早十几年的发展取得了城市建设方面的领先，现在很多都处于城市生态建设和产业发展的阶段。小县城相对城市面貌老旧，城镇化率不高。现在最主要的就是通过房地产发展来实现城镇化率的提升，也是获得发展持续助力。因此，房地产发展是每个城市的必经之路，小县城发展房地产是迟早的事。
农村青年结婚后大量涌入县城，他们真的会在县城生活吗？答案是否定的，这些年出现一个现象：有些县城的房子只有在过年的时候才会有人住，大部分时间都是空房。过年的时候这些人早上开车回农村走亲戚，晚上开车回县城睡觉，麻烦程度可想而知。这种现象让过年没有了“年味儿”，让亲情有所疏远，也造成了资源的浪费
1、市场容量未来10年可期。之前很多的专家学者都有讲过这个问题，城市化率、宏观经济稳健发展、人口持续增长，从这几个维度可以看到房地产市场总量稳定，仍将保持按年微升趋势，预计2030年至少达到18到20万亿的规模。
2、增长特征：未来增量主要来自于价格驱动。行业增长由销售面积增速贡献转向价格增速贡献，改善型需求会逐年提升，预计到2030年改善型需求的占比会提高到50%以上，因此产品力、服务力将成为关注重点。
3、行业格局：由规模化竞争转向差异化竞争。一方面市场集中度进一步提升，我们预计在2025年行业的前10名的市场集中度将提升到35-40%，达到发达经济体市场集中度的水平。另一方面是头部企业的规模增速将有所放缓，当前在“三道红线”，“供地两集中”等政策的影响之下，我们预计头部房企在未来5-10年整体的规模增速将保持在5-15%的合理空间运行。
我国的房地产历史阶段
目前我国的房地产已经走到了结构性转变的阶段。
房地产正在进入新的阶段，房地产之前对中国的经济促进作用起到了非常重要的作用，那现在和以后，对中国经济的促进也仍然不能够忽略、忽视。
房地产目前最大的问题，特别是头部房企出现的问题，原因是房企负债太高了，房企之所以有这么高的负债，主要和房地产和中国城市发展的历史有关。之前房地产发展大致可分为农村和城市两条推动力，其中农村推动力，主要表现在农村人口进城。城市推动力，则分别是商品房开发经营主体开发商的出现，市场大量需求不断地出现，房改、棚改、旧区改造、居住改善等。
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