近期网上关于“急求房地产营销失败的案例。。。”这个话题很是火热，主编也是针对急求房地产营销失败的案例。。。寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。
北京玫瑰园是一个卖了十几年的别墅项目，实际上它的规模并不大，除了几经易手，地理位置不佳和公司管理混乱外，营销失策也是很重要的一点。
地产营销人员总是容易犯一个大错，拿玫瑰园来说：为了达到明确目标群体的要求，就把自己定位在了一个过于拥挤和客群过少的市场，这就是过分定位，形象窄众化的表现。玫瑰园所有的报广都给人感觉玫瑰园像是北京最贵的、北京最奢华的、北京最别墅的，以至于“别墅还是玫瑰园”，这句话都蹦出来了，而他们自己还沾沾自喜，以为报广多么成功似的。结果富豪本来圈子人就少，去看的只有一小部分，不满意的又居多，真正购买的富豪自然就少了，而想步入富豪阶层的中产阶级又被吓着了不敢去看，实际上这部分中产阶级才是玫瑰园真正的居住者和购买客户。
真正成功的营销定位，应该是象Ipod那样的：“For young people of all ages（为所有年轻人准备）”。实际上真正能买得起Ipod那么黑那么贵的产品的年轻人又有几个？或者象阿玛尼一样就定位的“为有品位的人”。什么叫有品位？我还认为我比煤窑大款有品位呢。同样宝马的营销定位也是它畅销的基础，如果它定位为：“为层峰人士定制”，我相信销售就会很悲惨。
实际上在现在的地产营销和广告界，犯的都是这样的错误。比如2004年我参与的北京一个别墅项目“金碧湖畔”。一句“影响那些有影响力的人”和这一句话所衍生出来的主题和定位，就造成了如今形象的窄众，虽然现在卖得不差，但是窃以为是市场的原因，而非我等营销人员的功劳。所幸我在左突右闯中豁然开朗，也算为时未晚。
但是年前去沈阳谈“翔凤国际山水别墅”代理的时候（帮朋友开的代理公司的忙），竟然看到了同样的一句话，大概这家公司或这项目的代理公司和广告公司对我们04年做的“金碧湖畔”非常欣赏，但是却没有深入的分析“金碧湖畔”的销售成功是北京大势所趋造成的，沈阳却不具备这种市场环境，所以错误的定位自然造成了失败的销售，对此我是非常非常的深表歉意的。
本文主要是谈失败地产营销案例的，所以对成功的定位和正确的方向性就不深入描述了，心得这种东西是仁者见仁、智者见智的。
另外，再提两点定位失误，一个是很多地产项目都把自己的产品定位在一个不重要的特点上，比如：“宽house”和“汤house”，宽和汤对别墅产品而言是重要的特点吗？是购买的第一决定因素吗？恐怕没有一个客户会把这两点放到第一位上；另外一个就是定位于并不需要的产品变化上，比如：“大钟寺商业广场--第四代商业广场”，什么叫第四代？如果说前三代是商店、商场和综合shopping mall的话，他们之间的差别那是非常明显和共识的，第四代是什么？实际上看完后觉得完全就是一个杂烩而已。
对于现在很好的地产市场环境来说，我的这些细微的心得体会实际上等于屁话，但是我一直相信牛顿第三定律：“当有一股力推动的时候，一定会有另一股反力来改变它的方向”。现在你取“朝庭”这么傻的名字，或者定位“银泰--北京第一高楼”都没有关系，反正买单者众，权当茶余饭后的谈资好了。
?如何在案件审理中用物权期待权处理财产纠纷，最高法2014年9月1日颁布的《关于刑事裁判涉案财产部分执行的若干规定》，就实践中已经达成共识的若干问题予以规定，但对于其他若干重点疑难的法律问题，最高法院则采取了回避的态度，交由各级法院继续实践探索。 一、广东省发生的一案例：交易中的房产遇刑事执行
? 1、甲方杨某与乙方郑某签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将位于某处的房产以72万元价格出售给乙方，签订协议时乙方支付现金30万元给甲方，30万元交付后，杨某将涉案房产证书交付郑某，随后郑某入住涉案房产并实施装修、缴纳物业管理费等。在约定办理产权变更登记期间，因杨某丈夫病故、其本人又涉嫌犯罪被捕、监禁等原因至今未与郑某办理产权变更登记。
2、期间广州市中院作出刑事判决，“判处杨某无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产”。
3、广州中院依刑事判决书查封了杨某名下的涉案房产。郑某提出执行异议，认为杨某已将涉案房产出卖给他，并将该两房产及房地产证交付其所有及入住，其已实际取得两涉案房产的所有权利，申请解除对涉案房产的查封。
二、广州中院驳回郑某异议核心观点：法院应当严格遵守相关法律及司法解释的规定。
理由一：根据物权法的相关规定，涉案房产属杨某所有，执行法院查封于法有据。
物权法第九条规定：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”
房屋作为不动产，应以登记作为物权变动的生效要件，涉案房产登记在杨某名下，从现行规定而言，执行法院据生效判决查封登记于杨某名下的涉案房产于法有据，并无不妥。
理由二：郑某虽签订了《房屋买卖协议书》，但未完全支付购房款，亦不得对抗人民法院查封。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
据上述最高法院规定，对已经签订买卖合同并交付全部价款的财产，人民法院不得采取财产保全措施；对已经签订买卖合同并交付部分价款的财产，或虽然签订买卖合同但尚未支付价款的财产，则可以采取保全措施。
就本案而言，郑某的权利基础来源于《房屋买卖协议书》，各方当事人对于该协议的真实性及合法性并无异议，但鉴于郑某仅支付了30万元，尚余42万元未支付，并不能据上述规定阻却执行法院的查封行为。
三、广东高院：异议成立。该裁定突破了规定的局限性。核心观点：既要正确适用法律，又要保护善意相对人的合法权益。
首先，关于程序问题，广东高院认为“适用民事诉讼法第二百二十五条的规定，解决了案外人异议之诉不能受理的问题，是现有法律框架之下相对合理的选择。最高人民法院《关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条也已明确指出，此类异议应当适用民事诉讼法第二百二十五条的规定”。
其次，关于执行法院能否对房屋买卖合同进行实体审查的问题，广东高院认为：“本案虽然适用民事诉讼法二百二十五条的规定进行审查，但如前所述，是对异议诉讼程序不能的合理替代。因此，本案应当对房屋买卖合同依法进行实体审查判断”。
第三，关于本案实体问题，广东高院先予核实了下述重点事实：首先，询问了杨某，又核实了郑某缴纳30万元购房款的支付情况，查实了《房屋买卖协议书》真实性及实际履行情况。其次，查阅了刑事审判案卷，确认杨某已出售涉案房产，已收首期款30万元。第三，广东高院征询了杨某及郑某意见，郑某同意在房产解封后支付剩余房款42万元，杨某表示无异议，并就合同履行过错责任认定“杨某在收款后未去办理涉案房产的涂销抵押，是涉案房产没有过户的根本原因，故涉案房产没有过户的过错在于卖方杨某”。
最后，广东高院突破了现有规定，创造性地利用物权期待权理论解决了本案争议，广东高院认为，“郑某虽不享有涉案房产的物权，但是依照合法有效的房屋买卖合同，其对被执行人杨某享有合同的债权请求权，即过户涉案房产的请求权。本案郑某作为合同买方享有涉案房屋过户的债权，应当先于刑事判决没收财产的执行。由于买卖双方均表示同意继续履行合同，故在限期内指定买方郑某交清购房余款42万元供本案执行后，执行法院应根据上述法律和司法解释的规定解除涉案房产的查封”。
四、广东省院的做法，从解决实际问题出发，值得借鉴本案的妥善处理是建立在各方妥协基础之上的，与其说是一个“民事裁定书”，还不如说是“调解书”，该种裁判仅就个案而言实现了结果上的公平，突破了现行法律规则，但裁判思路在不修改最高法司法解释的前提下，却难以推广。
本案郑某主张的法理基础实质为物权期待权理论，即郑某所订立《房屋买卖协议书》后，对涉案房产的产权存在一种合理的期待，且郑某在合同履行中并无过错，则郑某该期待权应当得到保护，广东高院裁判所依据的法理基础即是如此。但《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条将物权期待权实现的条件限定为“买方已支付全部价款”，显然将物权期待权的适用范围缩小，而广东省高院则裁定在郑某补足42万元剩余房款后，裁定解除涉案房产查封，显然是为适用该规定创造了条件。
很显然，郑某是幸运的，因为广东高院在个案审理中突破性地适用了物权期待权理论，创造条件适用了《查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，维护了郑某的合法权益。但不是每一个案外人都能如此幸运，广州中院驳回郑某异议的裁定代表了大多数法院的裁判方向。
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